Câu chuyện rủi ro do mua đất trên giấy đều xuất phát từ việc lỏng lẻo khi ký hợp đồng, lỏng lẻo do hệ thống luật pháp.

Cách đây chưa lâu, chủ đầu tư dự án The Montana Appartment (TP. HCM) và khách hàng ký hợp đồng mua bán căn hộ (thông qua Cty Môi giới Edenreal) tại thời điểm khu đất làm dự án còn là một bãi đất trống. Để “lách luật”, chủ đầu tư và khách hàng ký với nhau hợp đồng góp vốn để thực hiện dự án. Nhưng khi cách thời điểm giao nhà có một quý, chủ đầu tư “lặn” mất, trong khi dự án đã bị ngưng trệ từ lâu. Không nắm được chủ đầu tư, khách hàng chuyển sang khiếu nại công ty môi giới. Sau khi các cơ quan chức năng của quận Tân Phú (địa phương có dự án) vào cuộc, đã buộc chủ đầu tư ngồi lại với khách hàng để giải quyết. Chủ đầu tư đã hứa sẽ trả lại tiền cho khách hàng.

Tại Hà Nội, năm 2007 nhiều khách hàng ký hợp đồng mua biệt thự song lập tại lô BT-2G (16-B6), Hà Đông. Bản cam kết khẳng định sẽ bàn giao nhà đúng như thời gian dự kiến là tháng 12/2008. Nếu chậm quá 14 ngày so với thời gian bàn giao trên, công ty cam kết sẽ trả lãi suất ngân hàng cho khách hàng đối với số tiền khách hàng đã nộp cho công ty. Nhưng đến cuối năm 2008, khách hàng phát hiện cả lô BT-2G (16-B6) vẫn chưa có căn biệt thự nào được khởi công xây dựng.

Gần đây nhất là vụ lùm xùm của Công ty 1/5 rao bán đất dự án của CIENCO 5 Land chủ đầu tư dự án khu đô thị Thanh Hà (quận Hà Đông). Một lần nữa thêm lời cảnh báo cho người mua.

Căn nguyên của vấn đề là chủ đầu tư thì cần vốn, còn nhà đầu tư thì “nóng lòng” mua được giá gốc. Cần nói hơn ở đây là về hình thức khơi nguồn vốn từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi của dân theo kiểu “mua bán nhà trên giấy” hay kiểu biến thể “vay vốn của người tiêu dùng và cam kết trả lại bằng nhà ở”. Khơi được nguồn vốn này là một biện pháp giải quyết vốn có chỗ đứng trong đời sống thực tế, mang lại lợi ích cho cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà. Thực tế cho thấy, bên cạnh lợi ích lại là những rủi ro tiềm ẩn rất đáng lo ngại, trước hết đối với người tiêu dùng, sau đó cho cả nhà đầu tư. Phương thức “mua bán trên giấy” thường tạo rủi ro cho người tiêu dùng về chất lượng nhà ở, thời hạn giao nhà, nhà đầu tư đòi thêm tiền so với mức đã cam kết trong hợp đồng. Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác mà người tiêu dùng không biết. Người tiêu dùng chuyển nhượng quyền góp vốn cho người khác nhưng chưa được pháp lý thừa nhận...

Với phương thức “vay vốn của người tiêu dùng và cam kết trả lại bằng nhà ở” còn có nhiều rủi ro hơn nữa cho người tiêu dùng khi đã cho vay vốn. Dự án xây dựng nhà ở có thể bắt đầu nhưng độ thành công chưa thể khẳng định được. Ngay khi thực hiện bồi thường GPMB mà rơi vào tình trạng “giải tỏa treo” cũng không thể biết khi nào nhà ở hoàn thành. Trong giai đoạn tiếp theo, dự án cũng có thể rơi vào tình cảnh “dự án treo” khi nhà đầu tư vay chỉ được một số tiền nhất định của người tiêu dùng mà không tìm thấy giải pháp vốn nào khác.

Hạn chế rủi ro bằng pháp lý

Về vấn đề này, GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng: Để quản lý được các rủi ro phát sinh trong hình thức huy động vốn này, thị trường BĐS cần một hành lang pháp lý thật đầy đủ và phù hợp. Khi hạn chế được các rủi ro này thì giả pháp gọi vốn từ dân cho thị trường mới thực sự là một luồng vốn ổn định.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ phân tích thêm: Sự thực, mức độ tăng giảm của thị trường BĐS trong thời gian hơn một năm qua luôn có tính cục bộ và thời điểm, không phải là một xu hướng tổng thể và dài hạn. Ngay tại Hà Nội, có những dự án sốt gia, nhưng lại có những dự án khác vẫn ngưng trệ. Thời điểm có vốn nhiều thì thị trường ấm lên, nhưng chỉ cần luồng vốn bị ngăn lại thì trường lập tức nguội đi. Đó là những biểu hiện của tính thiếu ổn định, cục bộ và nhất thời. Hơi thở, sức sống của thị trường phụ thuộc hoàn toàn vào những động thái của nguồn vốn khả thi cho thị trường. “Chắc chắn, thị trường BĐS nhà ở trong giai đoạn từ nay đến cuối năm cũng chưa thoát khỏi được tình trạng phụ thuộc thị trường vốn, chưa tự có được những bước phát triển có độ ổn định cao”- ông Võ nhận định.