2010 được coi là một năm bản lề cho sự thay đổi trên thị trường bất động sản Việt Nam. Mối tương quan cung – cầu sẽ khác hoàn toàn so với những năm trước đây.
Cụ thể, vào 2 tháng cuối năm 2009, rất nhiều dự án bất động sản "trình làng", từ phân khúc trung bình cho đến cao cấp, tại nhiều đô thị lớn trên cả nước, đặc biệt là TP.HCM. Thị trường bất động sản 2010 sẽ không còn chịu áp lực cung không đủ cầu như những năm trước.
Năm 2009, TP.HCM có 14.000 căn hộ được tung ra thị trường. Ước tính, năm 2010, thị trường sẽ đón nhận gần 30.000 căn hộ, chủ yếu hạng trung cấp và cao cấp. Như vậy, lượng cung tăng gấp đôi mà sức cầu chỉ khoảng 20.000 căn hộ. Lần đầu tiên trên thị trường bất động sản có tình trạng cung vượt khá xa so với cầu.
Cung dồi dào, giá sẽ về mức hợp lý hơn, giúp người mua dễ tiếp cận với thị trường.
Tuy nhiên, hiện nay, nền kinh tế Việt Nam vẫn chưa thoát khỏi khủng hoảng, trong khi đó tín dụng dành cho bất động sản hiện vẫn chưa thông nên nhiều nhà phân tích cho rằng thị trường bất động sản nửa đầu năm 2010 chưa thể sôi động trở lại.
Ông Lê Xuân Trường, Giám đốc Công ty Cổ phần Bất Động Sản B.D.S, cho biết 2 yếu tố có thể làm thị trường bất động sản biến động là kênh hỗ trợ tài chính và nguồn cung - cầu của thị trường. Đặc biệt, hiện nay, sự phụ thuộc của thị trường bất động sản vào thị trường tài chính ngày càng trở nên rõ nét.
Thị trường tài chính đã và đang đóng một vai trò quan trọng, thậm chí là yếu tố có tính quyết định đối với sự thăng hay trầm của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, với những chính sách tín dụng hiện nay (từ tháng 12.2009, lãi suất ngân hàng thương mại lên tới 11-12%/năm, các ngân hàng chỉ được sử dụng 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn thay vì mức 40% như trước đây…), có thể nói hệ thống ngân hàng khó thực hiện vai trò hỗ trợ thị trường bất động sản như những năm trước. Dự báo chính sách tín dụng năm 2010 vẫn thiên về ổn định, không có tăng trưởng tín dụng nhiều.
Trong khi đó, hiện nguồn cung dự án khá nhiều do các doanh nghiệp ồ ạt xả hàng vào thời điểm cuối năm 2009 nên biến động mạnh về giá nhà đất đầu năm 2010 sẽ khó xảy ra. Tuy nhiên, giá cả nhà đất sẽ không giảm mà có xu hướng đi ngang, thậm chí có thể tăng nhẹ ở một số dự án mới.
Ông Trường nhận định, sự biến động khó lường của giá vàng, thị trường ngoại tệ và chứng khoán góp phần đưa bất động sản trở thành kênh đầu tư hấp dẫn. Trong năm 2010, thị trường bất động sản sẽ có nhiều chuyển biến tích cực. Mặc dù tăng trưởng bất động sản có thể sẽ không cao, song chắc chắn sẽ không sụt giảm, bởi đây là ngành phụ thuộc rất nhiều vào sự tăng trưởng của nền kinh tế, trong khi đó nền kinh tế lại đang có những chuyển biến tốt sau khủng hoảng.
Cụ thể, từ quý II-2010, thị trường nhà đất sẽ sôi động trở lại, đặc biệt là phân khúc nhà giá trung bình tại các khu đô thị vệ tinh và vùng ven Hà Nội và TP.HCM. Thị trường cũng đón nhận những tín hiệu khả quan từ phân khúc đất nền và nhà xây sẵn. Giao dịch nhà đất sẽ tăng lên đáng kể, đặc biệt là tại TP.HCM.
Phân khúc bất động sản cho thuê cũng sẽ có nhiều khởi sắc, các doanh nghiệp quay trở lại thị trường bằng cách mở rộng hoạt động kinh doanh, đón đầu sự hồi phục của nền kinh tế.
Tính chuyên nghiệp trong giao dịch nhà đất sẽ tăng lên. Hiện tượng đầu cơ chụp giật giống như năm 2009 sẽ giảm nhiều và chủ yếu thiên về đầu tư dài hạn, nhà đầu tư sẽ quan tâm, cân nhắc hơn các yếu tố về giá cả, vị trí, pháp lý, quy mô dự án và uy tín của chủ đầu tư.
Các chuyên gia cũng phân tích thêm, một yếu tố khác có tác động không nhỏ tới diễn biến của thị trường bất động sản là Thuế. Hiện nay, công cụ được xem là rất hữu dụng để điều tiết thị trường địa ốc là đề án Luật Thuế nhà đất. Luật Thuế này dù đã được chỉnh sửa nhiều lần nhưng có vẻ như tính khả thi chưa cao, chưa hạn chế được đầu cơ, lại không giúp hạ nhiệt khi thị trường cực nóng. Cách tính thuế thu nhập cá nhân và áp thuế giữa cơ quan thuế và người dân vẫn chưa có tiếng nói chung sẽ là một lực cản lớn đối với sự phục hồi của thị trường. Vì vậy, nếu Nhà nước có những quyết sách về thuế phù hợp thì thị trường mới có thể ổn định và khởi sắc trở lại vào khoảng giữa năm 2010, đặc biệt là thị trường bất động sản TP.HCM.
Nhìn từ những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “nóng – lạnh” của thị trường, trong đó có nguyên nhân không kém phần quan trọng là việc đầu tư vào bất động sản còn mang tính chất phong trào và theo tin đồn, nhận định về thị trường bất động sản hầu hết phụ thuộc vào cảm tính do thiếu những thông tin của các cơ quan nhà nước đưa ra, các chuyên gia cũng khuyến cáo, dù là mua sơ cấp (mua từ chủ đầu tư) hay mua thứ cấp (mua từ nhà đầu tư cá nhân), người mua cũng nên có cái nhìn dài hạn hơn với thị trường bất động sản.