Những ngày cuối năm, những căn hộ chủ đầu tư đã xây dựng xong, bàn giao cho khách hàng nhưng chưa được cấp giấy chủ quyền tại Tp.HCM rất khó giao dịch. Nguyên nhân vì các căn hộ trên bị cấm chuyển nhượng, theo Thông tư 16 - hướng dẫn Nghị định 71.
Than trời!
 |
| Giao dịch bất động sản đình trệ vì Thông tư 16. Ảnh: Đức Trí |
Đầu năm 2010, Công ty cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam bàn giao 512 căn hộ của dự án chung cư Him Lam Nam Khánh cho khách hàng. Từ đó, khi nhiều, khi ít, chủ đầu tư vẫn làm thủ tục chuyển nhượng qua lại cho khách hàng, trung bình mỗi tháng có 5 - 7 căn hộ được giao dịch. Mặt khác, chủ đầu tư cũng xúc tiến làm thủ tục để cấp giấy chủ quyền cho chủ nhân căn hộ. Thế nhưng, từ khi Thông tư 16 ra đời, ngày 1-9-2010, việc giao dịch ngưng lại hoàn toàn, vì chủ đầu tư không thể làm thủ tục sang tên và công chứng, chứng thực. Câu chuyện này cũng xảy ra ở hàng ngàn căn hộ chung cư khác trên địa bàn thành phố như chung cư số 1 Tôn Thất Thuyết, chung cư H2, chung cư Copac, chung cư An Khang… Không chỉ khách hàng thiệt mà ngay cả nhà môi giới cũng khó khăn. Ông Phạm Văn Hải, Tổng giám đốc ACBR, cho biết những dạng căn hộ kiểu này không giao dịch được. Còn một sàn giao dịch địa ốc ở quận 7, trước đây từng sôi động nhờ bán căn hộ nhưng nay phải đóng cửa, chuyển hướng kinh doanh lĩnh vực khác.
 |
| Khách hàng tìm hiểu thông tin về căn hộ trên mạng. Ảnh: ĐỨC TRÍ |
Ông Ngô Quang Phúc, Trưởng phòng Kinh doanh Công ty cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam, phân tích, tại mục a, khoản 6, Điều 18 của Thông tư 16 quy định: Nếu nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư, phải thực hiện việc mua bán theo đúng thủ tục quy định, tức phải có giấy chủ quyền do cơ quan có thẩm quyền cấp. Thực tế lâu nay, khi xây xong chung cư chủ đầu tư mới bàn giao căn hộ, khách hàng nộp 95% tiền mua, số tiền còn lại chỉ trả hết khi chủ đầu tư làm xong giấy chủ quyền. Tuy nhiên quãng thời gian từ khi bàn giao nhà cho đến có giấy chủ quyền thường kéo dài, có khi 2 năm, có trường hợp 4 năm chưa xong. Giám đốc một công ty địa ốc cho rằng, quy định như trên là phi lý, bởi lẽ, căn hộ hình thành trong tương lai thì cho phép chuyển nhượng, còn căn hộ thật lại không cho chỉ vì mỗi “cái tội” chờ giấy chủ quyền?
Lách luật: Coi chừng rủi ro
Nói việc giao dịch ngưng hẳn thì không đúng, trên thực tế vẫn có giao dịch nhưng rất ít, khi chủ đầu tư cùng khách hàng thông đồng lách luật. Luật sư Từ Vĩnh Lợi, cố vấn pháp luật Văn phòng công chứng Chợ Lớn, cho biết có một số trường hợp lách luật để thực hiện mua bán, như chủ đầu tư và khách hàng làm giấy xác nhận chưa bàn giao nhà, xé giấy bàn giao nhà trước đây, rồi mang ra chứng thực. Nhưng cách làm này cũng dẫn đến rủi ro cho chủ đầu tư là làm sai luật. Một kiểu lách luật khác là mua giấy tay, nhưng rủi ro lớn cho người mua, xảy ra việc tranh chấp thì hợp đồng vô hiệu, trả tiền lại nhưng lúc đó đồng tiền bị mất giá… Ông Ngô Quang Phúc cho biết, một hình thức lách luật khác là làm “công chứng ủy quyền” cho người mua tiếp theo, được toàn quyền sử dụng và định đoạt căn hộ. Nhưng cách làm này cũng mạo hiểm, ví dụ trường hợp chủ căn hộ bị chết, lúc đó sẽ phát sinh thừa kế, dẫn tới tranh chấp, đương nhiên thiệt thòi vẫn là người mua!
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cho biết hiệp hội đang tập hợp những vướng mắc trên thành văn bản để kiến nghị cơ quan chức năng. Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu thừa nhận, nguyên nhân chậm cấp giấy chủ quyền là do một phần trách nhiệm của chủ đầu tư. Vì chủ đầu tư chỉ chăm bẵm vào việc xây nhà, không hoàn thành các công trình hạ tầng xã hội và kỹ thuật theo đúng quy hoạch 1/500 đã phê duyệt để bàn giao cho địa phương nên dẫn tới việc cấp chủ quyền chậm trễ.
Mua qua bán lại: Khó làm giấy chủ quyền?
Khoản 2 Điều 20 Thông tư 16 quy định, trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước ngày Nghị định 71 có hiệu lực (8-8-2010) thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng của các lần chuyển nhượng phải có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có dự án nhà ở. Trong trường hợp không có xác nhận thì UBND xã, phường, thị trấn niêm yết công khai trong thời hạn 60 ngày tại trụ sở trên, nếu quá thời hạn này mà không có tranh chấp mới tiến hành làm thủ tục cấp giấy chủ quyền. Theo ông Trần Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Nhà Việt Nam, lâu nay thủ tục chuyển nhượng qua lại chỉ có xác nhận của chủ đầu tư là xong, chứ không có quy định đưa qua xác nhận lần nữa của chính quyền. Nếu nay quy định như thế sẽ dẫn tới rắc rối và kéo dài thời gian cấp chủ quyền, phải làm thủ tục trở lại của hàng loạt dự án nhà ở đã thực hiện mà chưa có giấy chủ quyền. Ngay cả việc đặt ra vấn đề xác nhận tranh chấp là không cần thiết, bởi chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch, đã giải tỏa đền bù xong, đã hoàn tất nghĩa vụ thuế, tiến hành thủ tục mua bán theo đúng các quy định, vậy ai tranh chấp với ai?
Đất nền cũng “dính”!
Ông Trần Mạnh Châu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển Nam Sài Gòn, cho biết dự án biệt thự sông Ông Lớn của công ty cũng bị vướng Thông tư 16. Theo đó, dự án có 83 nền biệt thự, đã bán hết theo hợp đồng góp vốn mua nhà, thực hiện theo Nghị định 181 trước đây, hiện nay đã xây nhà gần xong, công ty đang làm hồ sơ cấp giấy chủ quyền. Khách hàng lên công ty làm thủ tục chuyển nhượng nhưng công ty phải dừng việc mua bán, vì có phải thực hiện theo Thông tư 16 hay không? Ngày 21-12, công ty làm văn bản gửi Sở Xây dựng nhờ hướng dẫn nhưng đến nay chưa có câu trả lời! |