Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM - ông Lê Hoàng Châu, cho rằng năm 2011 sẽ là năm quan trọng có tính quyết định đối với doanh nghiệp bất động sản là “tồn tại hay không tồn tại?”.
 |
| Một dự án căn hộ đang thi công ở Tp.HCM. Ảnh: LÊ TOÀN. |
Ông Châu đề cập thẳng vào hàng loạt khó khăn đối với doanh nghiệp bất động sản như lãi suất vay tiền cao (trên 20%), các chi phí điện, nước, xăng dầu, vật liệu xây dựng, nhân công… đều tăng mạnh, doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn khó (Nghị quyết 11 của Chính phủ yêu cầu giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán)…
“Cung” khó
Và để tồn tại, hẳn sẽ có nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh giá sản phẩm, đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi nhằm đẩy mạnh bán ra và điều này nhiều khả năng sẽ tạo ra “cơn sốt” điều chỉnh giá. Song song đó sẽ có không ít doanh nghiệp sang nhượng dự án do không còn đủ sức chịu đựng trước áp lực của hàng loạt khó khăn, đặc biệt là khó khăn về vốn để triển khai dự án.
Tuy nhiên, cũng theo ông Châu, ở góc độ ngược lại, thị trường sẽ có nhiều hàng hóa là các căn hộ chung cư, nhà phố, đất nền được tung ra với giá thực hơn, qua đó người tiêu dùng có nhiều cơ hội chọn lựa, đặc biệt là phân khúc nhà cho người có thu nhập trung bình.
Không đồng ý nêu tên vì “thị trường đang rất xấu” nhưng chủ đầu tư một dự án có quy mô khá lớn ở quận 2 cho rằng, với các chủ đầu tư dự án, sẽ có nhiều phản ứng khác nhau. Dự án đang ở giai đoạn đầu như hoàn tất thủ tục pháp lý, đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng, thử tải… thì chắc chắn sẽ được hoãn lại để chờ lúc thị trường “ấm” lên rồi mới tiếp tục.
Những dự án đã triển khai và thuộc phân khúc giá trung bình (15-20 triệu đồng/mét vuông) sẽ được thúc đẩy để hoàn thành đúng tiến độ, giao nhà đúng hẹn cho khách hàng (huy động vốn từ cổ đông, khách hàng, vay từ các nguồn khác...).
Những dự án thuộc loại cao cấp sẽ được “chẻ nhỏ” (hoàn thành từng khối thay vì nhiều khối một lúc) hoặc giãn tiến độ, trên cơ sở thương lượng giữa chủ đầu tư và khách hàng. Hiện nay đa phần các thương lượng đều đạt thỏa thuận do “hai bên cùng có lợi” vì một bên không phải “lo vốn” để triển khai dự án còn bên kia thì nhẹ gánh “lo tiền” đóng theo tiến độ dự án.
Với nhà đầu tư thứ cấp hay nói cách khác là những người mua nhà để bán hay cho thuê - theo ông Lâm Văn Chúc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Phúc Đức - hầu hết đều vay ngân hàng để kinh doanh và phần lớn đã đến kỳ đáo hạn. Ở thời điểm hiện tại, đa số đều… lỗ nặng. Những ai có tiền trả lãi ngân hàng đã là may. Trong khi bán ra một bất động sản thì không có lời, còn cho thuê thì tiền thuê cũng không bằng với lãi suất ngân hàng (nếu như đem tiền đầu tư bất động sản đi gửi tiết kiệm).
Giám đốc một công ty môi giới diễn giải, nếu trước đây mua một bất động sản với giá 4 tỉ đồng, tương đương khoảng 160 lượng vàng (25 triệu đồng/lượng) thì nay có thể bán được 5 tỉ nhưng chỉ được hơn 135 lượng vàng (37 triệu đồng/lượng). Do vậy, nếu xem bất động sản như một kênh đầu tư vốn thì hiện kênh này đã không còn hấp dẫn.
“Cầu” cũng khổ
Ghi nhận thực tế cho thấy, sau khi điện, nước, xăng được điều chỉnh tăng giá thì hầu như mọi thứ đều tăng theo. Nhiều dự án đã điều chỉnh giá bán căn hộ với mức tăng từ 2-3 triệu đồng/mét vuông như dự án A ở Bình Chánh đã tăng từ 27 triệu lên 30 triệu đồng/mét vuông; một dự án khác ở Bình Dương cũng tăng từ 23 triệu lên 25 triệu đồng/mét vuông. Nhiều dự án đang chuẩn bị công bố bán đợt 2, nay phải dời lại để tính toán giá mới.
Theo một chủ đầu tư, chắc chắn các dự án sẽ phải điều chỉnh tăng giá bán khoảng 20%, dù sản phẩm thuộc phân khúc nào. Nhưng nhìn chung, như vị tổng giám đốc một công ty địa ốc đúc kết “nếu giá cả hợp lý, vị trí tốt thì vẫn bán được”.
Dễ thấy nhất là trường hợp của dự án E tại quận Bình Tân (Tp.HCM) vừa được chủ đầu tư công bố hồi đầu tháng 4, thì trong 9 khối (1.600 căn hộ), đã được khách hàng đăng ký giữ chỗ được 180 căn, tương đương với một khối. Theo nhiều khách hàng, do giá bán ở dự án này tương đối phù hợp túi tiền, chỉ từ 600 triệu đến 1 tỉ đồng mỗi căn hộ lại được ngân hàng cho vay đến 70% trong 15 năm.
Nhưng trong tình hình hiện nay, những dự án được như E, có thể nói là khá hiếm. Tuy nhiên, theo một chủ doanh nghiệp địa ốc, con số trên cũng không có gì đáng nói, bởi hầu hết các dự án đều phải vay ngân hàng, do đó con số bán ra phải trên 70% thì chủ đầu tư mới có lời.
Ông Trương Thái Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Quân, phụ trách thẩm định giá, cho biết số hồ sơ công ty nhận thẩm định đã tăng từ vài trăm lên đến 500 hồ sơ/tháng, trong đó phần lớn là hồ sơ vay vốn của các ngân hàng chuyển qua. Trong 500 hồ sơ nói trên thì tài sản thế chấp hầu hết là bất động sản, trong đó 80% là của cá nhân và 20% là của doanh nghiệp. Trong số hồ sơ của doanh nghiệp, mục đích thẩm định để mua bán trước đây ở mức 40% nay giảm xuống 20%, còn mục đích vay vốn thì từ 30% tăng lên 50%. Qua vài con số trên, có thể thấy, thị trường bất động sản rõ ràng đang khát vốn, cả khu vực doanh nghiệp lẫn cá thể, cả chủ đầu tư dự án lẫn nhà đầu tư thứ cấp.
Đánh giá thị trường từ nay đến cuối năm 2011, hầu hết các chủ doanh nghiệp khẳng định, đến hết năm 2011 sẽ vẫn còn đầy khó khăn, lãi suất ngân hàng vẫn sẽ khó giảm, tình trạng khát vốn vẫn còn căng thẳng. Trong khi đó, việc sửa một điều luật hay chính sách nào đó thường được thực hiện rất chậm và rất nhiêu khê, phải thông qua nhiều cấp, nhiều bước, doanh nghiệp “được vạ thì má đã sưng”.
Ngay như dự thảo sở hữu chung cư có thời hạn, dù mới chỉ “phong thanh” trên báo, cũng đã làm thị trường căn hộ chao đảo, chập chờn một thời gian. Từ chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư thứ cấp cho đến người dân có nhu cầu nhà ở nay đều trong tâm trạng nghe ngóng, dò xét bởi chủ trương chính sách - đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản - thay đổi liên tục, thiếu ổn định, đã là một yếu tố rủi ro được nhiều người tính đến mỗi khi đưa ra quyết định đầu tư.
Cơ chế tài chính đang khuyến khích đầu cơ nhà đất
Tình trạng giá nhà đất đắt đỏ ở Hà Nội và Tp.HCM đã và đang lây lan đến hầu hết các tỉnh thành trong cả nước. GS. Phan Văn Trường, giảng viên bộ môn Quy hoạch vùng và Kinh tế đô thị, Đại học kiến trúc Tp.HCM, cho rằng giá đất ở mức quá cao như hiện nay gây khó khăn cho những nhà đầu tư chân chính, tạo sức ì trong quá trình phát triển đất nước. Tìm hiểu để lý giải cho hiện tượng này, ông Trường thấy rằng, ngoài lý do tham nhũng còn có một lý do rất quan trọng dẫn đến hiện tượng đầu cơ nhà đất, đó là cơ chế tài chính.
Thật vậy, giám đốc một doanh nghiệp lớn hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại Tp.HCM thừa nhận rằng: “Không có sổ đỏ rất khó vay tiền ở ngân hàng”. Do đó, không ít doanh nghiệp, (mà không chỉ doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản), đua nhau đi mua đất với kỳ vọng giá đất sẽ tăng; đồng thời có thể thế chấp sổ đỏ để vay tiền ngân hàng làm ăn kinh doanh.
Cơ chế thế chấp giấy tờ nhà đất để vay vốn ngân hàng dễ dàng đã góp phần vào vòng xoáy đầu cơ nhà đất. Nhiều cá nhân, tổ chức có nhà đất đứng trước các cơn sốt nhà đất đã lấy sổ đỏ thế chấp vay vốn ngân hàng; rồi lại mua đất, rồi lại thế chấp... Không ít doanh nghiệp và người dân tham gia vào vòng xoáy đó nên thị trường nhà đất đã bị đầu cơ đẩy giá lên cao - vượt quá khả năng mua sắm nhà đất của những người có thu nhập trung bình.
Muốn giải quyết nạn đầu cơ nhà đất nhất thiết phải hoàn thiện hệ thống tài chính đất đai; coi hệ thống thuế về nhà đất như là công cụ để quản lý giá đất. Khi cá nhân, tổ chức nào đó sở hữu nhiều nhà đất hơn định mức (200 mét vuông chẳng hạn) thì phải chịu thuế nhà đất cao thì vấn nạn đầu cơ nhà đất sẽ được giải quyết. Vấn đề là những người làm chính sách có quyết tâm thay đổi cơ chế tài chính trong việc chống đầu cơ nhà đất để tạo một môi trường thông thoáng hơn cũng như khai thông nguồn vốn cho quá trình phát triển không mà thôi! |