"Tuy không có sự đột phá lớn, nhưng căn cứ vào các yếu tố kinh tế vĩ mô, dự báo sức mua trên thị trường bất động sản năm 2011 sẽ tốt hơn năm 2010" - ông Phan Thành Mai, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Quỹ đầu tư bất động sản Ngân hàng VP (VPReit) nhận định.
Theo ông, tình hình kinh tế thế giới 2011 có điểm gì khác so với năm 2010?
Ông Phan Thành Mai |
Trước hết, chúng ta cùng nghiên cứu các dự báo về kinh tế thế giới cho năm 2011 trên các thông tin dự báo từ Economist Intelligence Unit (EIU) vào tháng 10/2010 và của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) cập nhật tháng 6/2010.
Theo dự báo của EIU, chúng ta có thể thấy kinh tế thế giới hồi phục rõ nét sau khủng khoảng tài chính toàn cầu. Cụ thể, EIU dự báo, GDP thế giới năm 2011 sẽ tăng trưởng 2,4%, năm 2010 dự báo tăng 3,1%, tăng đáng kể so với mức - 2,2% năm 2009. Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tại một số thị trường lớn trên thế giới, cụ thể như của Mỹ là 1% so với 1,3% dự báo của năm 2010 và -0,3% năm 2009.
Với thực trạng kinh tế vĩ mô năm 2010, Việt Nam đã thực sự thoát khỏi tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới?
Với Việt Nam, tốc độ tăng trưởng kinh tế gắn chặt với chính sách tài chính và tiền tệ. Các thách thức của chính sách tài chính gồm giải pháp cho thâm hụt ngân sách, chi cho đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và các chương trình phúc lợi xã hội, thanh toán nợ công, tiếp cận thị trường nợ quốc tế như phát hành trái phiếu quốc tế, huy động vốn trong thị trường trái phiếu địa phương… Đối với chính sách tiền tệ, đó là các chính sách trung và dài hạn của Ngân hàng Nhà nước nhằm đối phó với lạm phát hay điều tiết các điều kiện tài chính mà không làm ảnh hưởng tới tăng trưởng kinh tế. Đó còn là các vấn đề nóng như giới hạn về lãi suất cho vay, yêu cầu dự trữ bắt buộc…
Trên cơ sở đó, EIU dự báo, kinh tế Việt Nam sẽ tăng trưởng 7% năm 2011, cao hơn so với mức 6,9% dự báo năm 2010; tăng trưởng của khối mậu dịch tư nhân là 6,8% so với 7,4% dự báo cho 2010; tăng trưởng của khối mậu dịch quốc doanh là 7,8% so với 8% dự báo cho 2010; tăng trưởng của xuất khẩu là 12,3% so với 14,5% dự báo cho 2010; tăng trưởng nhập khẩu là 10,8% so với 16,5% dự báo cho 2010.
Song song với các dự báo của EIU, ADB cũng đưa ra các dự báo cho thấy, Việt Nam dù có nhiều tín hiệu khả quan, nhưng vẫn còn nhiều thách thức trong phát triển kinh tế năm 2011. Cụ thể, thâm hụt ngân sách cho 2011 của Việt Nam được cải thiện và giảm xuống 5,4% so với mức 7,5% GDP theo dự báo 2010; dự trữ ngoại tệ quốc gia 2011 tăng nhẹ so với mức 13,5 tỷ USD dự báo cho 2010.
ADB cũng dự báo, Việt Nam sẽ tiếp tục duy trì sự ổn định về tỷ giá hối đoái giữa tiền đồng và USD, với mức trung bình 20.958 VND/USD trong năm 2011.
Về nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), theo Trung tâm Nghiên cứu đầu tư nước ngoài (CFIS)- Đại học Quốc gia Hà Nội, tổng vốn đăng ký FDI năm 2010 là 21 tỷ USD, thực hiện giải ngân FDI 2010 đạt 11 tỷ USD. Dự báo trong năm 2011, vốn FDI đăng ký sẽ không tăng mà có khả năng giảm; vốn thực hiện tăng không nhiều (11 - 12 tỷ USD).
Tình hình trên sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?
Từ các phân tích dự báo kinh tế cho Việt Nam 2011, chúng ta nhận thấy trước hết, các chính sách tiền tệ nhằm duy trì kiềm chế lạm phát sẽ tiếp tục duy trì và sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng tín dụng. Nguồn vốn FDI dự báo năm 2011 không thay đổi lớn so với 2010, cho thấy lượng vốn vào bất động sản (BĐS) sẽ không thay đổi nhiều từ FDI. Vì vậy, nguồn vốn cũng như tâm lý người tiêu dùng cho bất động sản sẽ không thay đổi lớn so với năm 2010.
Dự báo lạm phát trong năm 2011 giảm là cơ sở để tin tưởng giá vật liệu xây dựng sẽ không có nhiều biến động lớn và không ảnh hưởng nhiều đến suất đầu tư xây dựng cơ bản. Tăng trưởng kinh tế dự báo sẽ khả quan hơn trong 2011. Do hiệu quả đầu tư, đầu cơ đều cao và ít rủi ro hơn so với các thị trường khác như vàng, chứng khoán… nên nhu cầu đầu tư vào thị trường BĐS sẽ tăng hơn so với năm 2010.
Từ các cơ sở trên, nếu chưa tính đến các yếu tố về vị trí địa lý, đặc thù loại hình sản phẩm, các chính sách mới cho thị trường, có thể dự báo chung rằng, sức mua trên thị trường BĐS năm 2011 sẽ tốt hơn năm 2010, nhưng không có đột phá lớn.
Riêng với thị phần nhà ở để bán, dự báo phân khúc nhà ở có chất lượng tốt, vị trí hợp lý, mức giá 800 -1.200 USD/m2 sẽ được người tiêu dùng và nhà đầu tư nhắm đến nhiều nhất trong năm 2011.
Từ kinh nghiệm trên thế giới, để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS, một thị trường đang đóng góp lớn cho tăng trưởng kinh tế đất nước, chúng ta cần có thêm các công cụ tài chính mới phi ngân hàng như quỹ tiết kiệm cho nhà ở, quỹ tái thế chấp cho nhà ở và đặc biệt là quỹ tín thác cho BĐS. Hệ thống nguồn vốn mới này sẽ góp phần giúp thị trường BĐS tăng trưởng bền vững, không phụ thuộc quá nhiều vào sự điều tiết của các chính sách tài chính, tiền tệ.
Doanh nghiệp có thể kỳ vọng gì trong năm 2011, thưa ông?
Năm 2011, bên cạnh các thách thức, doanh nghiệp có thể kỳ vọng vào sự phát triển ổn định của nền kinh tế, tốc độ hòa nhập nhanh với quốc tế và nhiều cơ hội mới.