Bồi thường đất theo giá thị trường, chỉ được khấu trừ theo khung quy định, khi nộp tiền sử dụng đất lại phải đóng 100% giá thị trường khiến doanh nghiệp bất động sản TP HCM bế tắc đầu ra và đề nghị cấp bách điều chỉnh.
Ngày 25/9, Bộ Tài nguyên môi trường đã chủ trì hội thảo Chính sách đất đai với thị trường bất động sản tại Tp.HCM, nhằm lấy ý kiến các chuyên gia về những quy định bất hợp lý cần phải điều chỉnh. Nhiều doanh nghiệp đã phản ánh những vướng mắc của nhiều quy định pháp luật liên quan đến đất đai, trong đó có Nghị định 69 về tiền sử dụng đất.
Giám đốc Công ty địa ốc Bình Dân, Lê Ngọc Tú phát biểu, trước đây Nghị định 123 định nghĩa, giá thị trường là giá một đơn vị diện tích đất ở được giao dịch thành công trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, quy định này chưa áp dụng tại Tp.HCM. Nay Nghị định 69 lặp lại Nghị định 123, quy định nộp tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường trong khi khung giá này quá cao, chi phí lớn, doanh nghiệp không thể nào đóng nổi. "Dự án của tôi nếu bán hết được 70 tỷ đồng nhưng tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 lên đến 57 tỷ đồng. Tôi phải vay nhiều nơi khoảng 30-40 tỷ đồng để chuẩn bị dự án. Đầu tư mấy năm bị vướng chuyện này, tôi biết phải làm sao", ông than thở.
Ông Tú đề xuất, tiền chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở nên có sự điều chỉnh lại cho phù hợp với tính hình thực tế. Thuế doanh nghiệp 25% doanh thu, thuế thu nhập cá nhân đối với mua bán bất động sản 25% lợi nhuận. Thuế chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở nên thu khoảng 20% giá thị trường là hợp lý nhất.
Giám đốc Công ty địa ốc Bình Dân, Lê Ngọc Tú đang kể khổ vì vướng phải Nghị định 69 tại hội thảo ngày 25/9. Ảnh: Vũ Lê.
Phó giám đốc Công ty Đất Lành, Nguyễn Văn Đực phân tích, Nghị định 84 quy định doanh nghiệp tự bồi thường với dân. Thế nhưng công tác bồi thường không hề đơn giản, đền bù thấp dân không đi, dẫn đến dự án bị kéo dài vì thỏa thuận mãi không xong. Doanh nghiệp buộc phải mua đất của dân theo giá thị trường, phải đền bù thỏa thuận từng m2 đất với giá cao hơn nhiều lần so với khung giá nhà nước. Thế nhưng, khi khấu trừ cho doanh nghiệp, nhà nước chỉ áp dụng theo khung quy định. "Hiện Nghị định 69 thu tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường thì doanh nghiệp không làm nổi dự án, sản phẩm không có, Nhà nước không thu được thuế. Nếu ra được hàng thì giá cao, dân không mua nổi. Chẳng ai được lợi", ông Đực nói.
Trong khi đó, Tổng giám đốc Công ty phát triển nhà Thủ Đức, Lê Chí Hiếu phân tích, hiện nay luật pháp Việt Nam quy định việc nộp tiền sử dụng đất chưa công bằng. Với các công ty liên doanh, có nhu cầu thuê đất để đầu tư xây dựng nhà cho thuê, hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê bị bắt buộc phải đóng tiền sử dụng đất một lần. Trên thực tế, tiền sử dụng đất đóng một lần rất "nặng", khiến doanh nghiệp phải bỏ ra số vốn quá lớn so với suất đầu tư nên không làm nổi. "Nhà nước nên điều chỉnh việc thu tiền sử dụng đất đối với công ty liên doanh để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển", ông Hiếu nói.
Ngoài ra, lãnh đạo Công ty nhà Thủ Đức đề xuất, Nhà nước nên có quan điểm rõ ràng về thuế để khoan sức dân, vừa hỗ trợ nhà đầu tư, vừa có nguồn thu hợp lý cho ngân sách.
Giám đốc Sở Tài nguyên môi trường TP HCM, Đào Anh Kiệt, thừa nhận, khái niệm giá thị trường trong các quy định pháp luật vẫn chưa rõ ràng, điều này dẫn đến việc thẩm định giá gặp rất nhiều khó khăn và thường không phản ánh đúng giá cả thực chất của thị trường nhà đất.
Theo ông Kiệt, một số bất cập về chính sách đã gây ảnh hưởng đến thị trường bất động thời gian qua là do những quy định pháp luật về đất đai thay đổi liên tục chưa đáp ứng được quá trình phát triển của thị trường. Thủ tục hành chính có cải tiến nhưng vẫn còn phức tạp. Phương thức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất chưa hiệu quả. Vấn đề tài chính về đất đai chưa phù hợp, thuế chưa thực sự là công cụ để điều tiết thị trường. Bên cạnh đó, quỹ đất phát triển không đủ đáp ứng nhu cầu đầu tư và điều tiết thị trường bất động sản khi lên cơn “sốt”.
Phó tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môi trường, Lê Thanh Khuyến nhận xét, sau 3 lần sửa đổi, Luật Đất đai năm 2003 đã phần nào tạo đà cho sự phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ông cũng thừa nhận vẫn còn khá nhiều những tồn tại, bất cập cần phải nghiên cứu, thảo luận để làm rõ hơn về quyền sử dụng đất trong thị trường địa ốc.
Ông Khuyến đề xuất, cần phải xây dựng cơ chế đảm bảo thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản liên thông với các thị trường liên quan như tài chính, chứng khoán, xây dựng… cả trong và ngoài nước.
Chuyên gia này đề nghị cơ quan chức năng xem xét việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất vì hiện nay việc định giá mới chỉ căn cứ vào vị trí, hạ tầng và mục đích sử dụng đất mà chưa tính đến yếu tố quy hoạch, kiến trúc. Nhà nước điều tiết giá bất động sản bằng quan hệ cung-cầu về đất đai, thông qua các chính sách và thuế liên quan đến đất đai chứ không nên quản lý theo kiểu hành chính. “Làm sao để Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất”, ông Khuyến nói.
Thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường Nguyễn Mạnh Hiển cho hay, sắp tới các bộ ngành sẽ có đánh giá lại toàn bộ những cơ chế chính sách đất đai chưa phù hợp để có sự điều chỉnh nhằm mang lại hiệu quả tốt hơn cho thị trường nhà đất.