Đó là một trong những nội dung quan trọng trong dự thảo nghị định sửa đổi bổ sung nghị định 198 về thu tiền sử dụng đất do Bộ Tài chính trình Chính phủ.

Trả nợ theo giá đất tại thời điểm ghi nợ

Giai đoạn đầu thực hiện Luật đất đai năm 2003, người dân ghi nợ tiền sử dụng đất sẽ được ghi cụ thể số tiền nợ trên giấy chứng nhận. Số tiền này được tính theo giá đất tại thời điểm ghi nợ (thời điểm cấp giấy chứng nhận).

Như vậy, cho dù người dân có trả nợ vào năm hay 10 năm sau thì số tiền trên vẫn không thay đổi. Tuy nhiên, nghị định 84 năm 2007 hướng dẫn Luật đất đai ra đời đã sửa lại theo hướng ghi nợ bằng chữ, khi nào người dân trả nợ thì các chi cục thuế mới tính tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Những năm gần đây, giá đất do UBND Tp.HCM ban hành hằng năm có xu hướng tăng nên người dân trả nợ tiền sử dụng đất càng trễ thì phải đóng tiền càng nhiều. Việc này khiến nhiều người dân ngại đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận (vì mang nợ Nhà nước mỗi năm một nhiều) hoặc sau khi được cấp giấy, chủ đất luôn xẻ nhỏ đất bán để lấy tiền trả nợ ngay cho Nhà nước.

Dự thảo trên, vì thế, đề xuất quay lại cách trả nợ tiền sử dụng đất như trong giai đoạn đầu thực hiện Luật đất đai. Ngoài ra, dự thảo cũng đề xuất cho dân được trả dần tiền sử dụng đất theo khả năng tài chính.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do cơ quan nhà nước giao sai thẩm quyền trước ngày 15-10-1993 mà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì đóng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh quyết định đối với diện tích trong hạn mức đất ở, 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ngoài hạn mức đất ở.

Theo ông Phạm Đình Cường, cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính, dự thảo nghị định sửa đổi nghị định 198 đã tiếp thu nhiều ý kiến trong văn bản góp ý của UBND Tp.HCM về tiền sử dụng đất trước đó.

Cụ thể như việc điều chỉnh giá thuê đất theo mục đích sử dụng đất: tính giá thuê đất sát với giá thị trường đối với trường hợp cho thuê đất xây dựng nhà ở, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng cho thuê, khách sạn; tính giá thuê đất theo bảng giá Nhà nước ban hành đối với các dự án thuê đất để sản xuất.

Muốn có giá đất thị trường phải qua đấu giá

Ông Cường cho biết Bộ Tài chính đang soạn thảo hướng dẫn xác định giá đất thị trường. Ông cho rằng giá thị trường của bất động sản chỉ có thể xác định được thông qua đấu giá công khai. Nguyên nhân do sản phẩm bất động sản mang tính chuyên biệt, mỗi hàng hóa bất động sản có giá khác nhau và mang tính duy nhất (khác sản phẩm công nghiệp có thể sản xuất hàng loạt nên giá của các sản phẩm cùng loại không thể quá chênh lệch nhau).

Có thể cùng một khu đất, cùng một vị trí nhưng nhà, đất quay mặt về hướng đông sẽ có giá hơn nhà, đất quay về hướng tây. Giao dịch bất động sản là giao dịch duy nhất, không có giao dịch thứ hai tương tự nên rất khó định giá thị trường của bất động sản dựa chủ yếu vào thực tế chuyển nhượng trên thị trường.

Theo văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính, giá thị trường là giá chuyển nhượng trên thực tế trong điều kiện bình thường. Thực tế, một số địa phương áp khung giá do Nhà nước quy định và cho đó là giá thị trường. Tại Tp.HCM, 80% giá thị trường được xác định thông qua việc thẩm định giá của đơn vị có chức năng.

“Giá đất mà các thẩm định viên đưa ra thì không có gì bảo đảm đó chính là giá thị trường. Ở Tp.HCM, một số lô đất có giá cao, mang tính “nhạy cảm”, TP đã thận trọng thuê hai đơn vị thẩm định giá để có nhiều cơ sở so sánh. Thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp dở khóc dở cười là giá thị trường của cùng một miếng đất nhưng kết quả thẩm định của hai đơn vị chênh nhau gấp đôi. Trong khi đó, các đơn vị đều đưa ra những thuyết trình rất hợp lý kết quả thẩm định giá đất của mình”, ông Cường cho biết.

Một thực tế khác là các căn cứ để thẩm định giá đất ở Việt Nam chưa được quy định rõ ràng nên khó xác định chi phí đầu tư thực tế cho một mét vuông đất là bao nhiêu. Theo ông Cường, cách định giá thị trường công bằng nhất là phải đem đất ra đấu giá quyền sử dụng. Nếu như Nhà nước bán một tòa nhà 10 tỉ đồng, thế nào cũng có người nói tôi chỉ mua 9 tỉ đồng, có người nói sẽ mua 13 tỉ đồng.

Tuy nhiên, có thể đem ra đấu giá được tất cả các trường hợp để xác định giá thị trường hay không? Ông Cường cho rằng khu đất phải có các yêu tố cụ thể như đất sạch, không có hộ dân di dời, bồi thường... mới đấu giá được. Nếu thực hiện phương pháp này, Trung tâm Phát triển quỹ đất có vai trò quan trọng. Hi vọng sau khi trung tâm này hoạt động hiệu quả sẽ có nhiều lô đất giao qua đấu giá.

Việc thuê đất cũng đấu giá được. Bảng giá thuê đất từ 1,5-3% giá thị trường, nhà đầu tư nào thuê đất với giá cao hơn sẽ được thuê. Nhà đầu tư có tiềm lực tốt, ổn định sẽ mạnh dạn thuê. Đấu giá việc thuê đất cũng là yếu tố bảo đảm đất thuê được sử dụng có hiệu quả hơn.

“Về lâu dài, việc nâng giá thuê đất tiệm cận dần giá thị trường là đúng nhưng phải có lộ trình để không gây xáo động. Theo quan điểm cá nhân tôi, việc phân loại giá thuê đất theo mục đích sử dụng là cần thiết. Nếu tăng ngay lập thức giá thuê đất sản xuất sẽ tạo chi phí đầu vào tăng, làm tăng giá thành sản phẩm tiêu dùng đột xuất, gây ảnh hưởng đến chính sách bình ổn giá của Nhà nước. Nhưng lĩnh vực nhà ở, khách sạn… có thể tăng ngay được”, ông Phạm Đình Cường phân tích.